Перевести страницу

Статьи

Перепланировка жилого помещения

Многие жильцы сталкиваются с соблазном изменить планировку своего жилья с целью увеличения жилой площади, повышения его комфортабельности, благоустроенности и т.д. Собственнику жилого помещения хочется привнести в имущество что-то свое, зачастую рассчитывая, что внутри своей квартиры он может делать все, что захочет, ни у кого не спрашивая. Но данное мнение ошибочно, ведь подобные действия необходимо предварительно согласовать с органом местного самоуправления. Тем не менее, собственники жилья сначала осуществляют перепланировку, а лишь затем, прибегают к согласованию. Следует уяснить, что делать в подобной ситуации, как легализовать свою перепланировку и к каким последствия нужно быть готовым?

Сначала, стоит разобраться, что из себя представляет перепланировка. Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Она может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Стоит отличать перепланировку от переустройства помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Приступая к перепланировке квартиры, сначала следует подробно изучить действующие строительно-технические и санитарные нормы, а при необходимости, стоит проконсультироваться со специалистами в строительстве. Самый важный момент, который нужно учитывать, это то, какие запреты имеются на осуществление переустройства жилого помещения.

Согласно п. 1.7.2, указанных выше Правил, не допускаются: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Самые жесткие требование установлены в отношении панельных и блочных домов, так как по своей прочности они уступают кирпичным. Примером этому служит п. 4.2.4 Правил, который устанавливает запрет на расширение и устройство проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. В данном случае, не является существенным тот факт, нарушает ли перепланировка права и законные интересы граждан, поскольку существует специальный запрет. Но, если проведенная перепланировка не нарушает действующие строительно-технические нормы, и данный факт подтвержден заключение эксперта, то собственник может рассчитывать на сохранении жилья в новом виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Следует отметить, что возможно сохранение только перепланированного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГК РФ), поскольку закон такой возможности не предусматривает.

В судебном порядке нельзя легализовать пристройку лоджии к квартире, демонтаж подоконной части наружной стены, устройство вместо оконного проема оконно-дверного проема без соответствующего разрешения, то есть самовольное создание фактически нового объекта недвижимости.

Согласно п. 4.2.4.9 Правил не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Также незаконно устройство в жилой комнате камина с выводом дымохода на крышу многоквартирного дома, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ крыша является общим имуществом многоквартирного дома, переоборудование которого осуществляется с согласия всех собственников.

Тем не менее, если вы уже произвели перепланировку без необходимого соглашения, закон предусматривает возможность самостоятельной легализации выполненных действий. У гражданина существует право требовать сохранения жилого помещения в перепланированном виде в суде.

Наличие или отсутствие доказательств того была ли возможность согласовать переустройство, не является препятствием для признания права на сохранение работ. Но при условии того, что произведенные действия не нарушают права и законные интересы граждан, либо отсутствует угроза их жизни и здоровью.

Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения. Закон также не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов.

Гражданин, добивающийся сохранения перепланированного помещения, должен представить экспертное заключение о том, что произведенная перепланировка отвечает установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, не нарушает права других граждан. Также в подтверждение оснований иска можно представить заключения и письма из уполномоченных органов (пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора).

Но стоит быть готовыми и к негативным последствиям самовольной перепланировки, так, согласно ст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ, это могут быть:

- административный штраф от 1000 до 1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и от 2000 до 2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;

- обязание восстановить жилое помещение в прежнем состоянии;

- утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора социального найма.

Нести ответственность будут, как и собственники жилых помещений, так и наниматели жилых помещений (ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Если узаконить перепланировку невозможно, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Если данные действия не будут произведены, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):

- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;

- в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Приведение жилого помещения в прежнее состояние подтверждается актом осмотра жилого помещения, составленным органом местного самоуправления.

Таким образом, хотелось бы сделать вывод о том, что, прибегая к перепланировке жилого помещения, стоит со всей ответственности подойти к ремонтным работам. Ведь беспечные действия граждан могут привести к созданию угрозы для жизни и здоровья соседей.


материалы подготовленны для Фонда "Я рядом"

http://dobroryadom.ru/#


Наши контакты:


Адрес: 141001, Россия, МО, Мытищи, Новомытищинский пр-т, д.13

Тел.:+7(903)755-11-24

Время работы: С 10:00 до 19:00

E-mail: usteqo@gmail.com

Компания Юстэко: Юристы в Мытищах и Королеве. Звоните:+7(495)755-11-24

Нет комментариев

Добавить комментарий