Перевести страницу

Статьи

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИОБРЕТАЯ ВТОРИЧНУЮ КВАРТИРУ?

Приобретение квартиры всегда было и будет важным событием в жизни каждого человека. Но несмотря на радостное предвкушение новой покупки, приобретая жилье на вторичном рынке, у людей всё же возникают сомнения – все ли в порядке с понравившимся жильем? Что следует предпринять в такой ситуации и что необходимо тщательно проконтролировать - расскажет Вам наша статья.

Проверка юридической чистоты квартиры – самый важный этап при приобретении нового недвижимого имущества. Следует быть готовым к немалым временным затратам, но получаемый результат действительно стоит таких усилий.

В первую очередь, необходимо затребовать у продавца копии следующих документов:


  • Свидетельства о собственности на квартиру;
  • Договора купли-продажи по которому ранее квартира приобреталась (или иного документа, подтверждающего право собственности, это может быть: договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
  • Гражданского паспорта собственника приобретаемой квартиры.


После того, как вам предоставят необходимые документы, вы сможете проверить их достоверность.


  • Проверьте действителен ли паспорт собственника квартиры.


Осуществить данные действия сейчас очень просто. На официальном сайте Федеральной Миграционной службы РФ (http://www.fms.gov.ru) есть сервис - Проверка по списку недействительных российских паспортов. Там, вам следует указать лишь серию и номер интересующего вас паспорта, после чего системой будет произведен поиск указанных сведений и выдан результат проверки. Если вы получите ответ, что данный паспорт «Среди недействительных не значится», можете быть уверены – паспорт вам предоставили неподдельный.


  • Закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).


Заказать такую выписку можно обратившись в Многофункциональный центр или с помощью официального сайта Росреестра (https://rosreestr.ru). Данная информация является открытой и предоставляется по запросу в течении 5 рабочих дней. Для этого вам понадобится лишь паспорт и оплата государственной пошлины.

Если выписку Вам предоставляет сам продавец, то важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

Из выписки будет видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998, поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации, либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

Также из выписки вы узнаете кто является собственником квартиры, как долго он ей владеет, а также площадь недвижимого имущества.


  • Запросите Архивную выписку из домовой книги.


Из данного документа вы сможете узнать кто был собственником и кто был прописан в квартире, начиная с момента ввода жилья в эксплуатацию и по настоящее время.

Так, вы получите информацию прописаны ли в недвижимом имуществе несовершеннолетние граждане, безвестно отсутствующие лица (снять с регистрационного учета их можно будет лишь по решению суда), лица отбывающие срок лишения свободы.

Получить эту выписку можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Покупатель имеет полное право попросить продавца предоставить такую выписку перед совершением сделки, а продавец имеет право запросить такой документ у соответствующих органов.


  • Проверьте финансово-лицевой счёт.


Самая главная информация получаемая при такой проверке - наличие либо отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Оформляется такая справка в ТСЖ, ЕИРЦ и пр. учреждениях по месту нахождения объекта и лишь собственником квартиры. Однако, покупатель перед совершением сделки имеет право запросить у продавца указанный документ.

Отдельное внимание следует уделить оплатам электроэнергии и телефонных платежей, так как они производятся по отдельным счетам. Наличие задолженности по этим платежам можно проверить в местных отделениях соответствующих учреждений.


  • Запросите данные из Бюро технической инвентаризации (БТИ).


С помощью данных из БТИ можно выяснить, была ли проведена перепланировка в квартире, а если была, то законна ли она. Если перепланировка была осуществлена, но не узаконена, то необходимо разобраться, что именно было сделано и выяснить причины, по которым изменения не были оформлены в соответствии с законом.

В БТИ необходимо заказать два документа: экспликацию и поэтажный план. Данные сведения может запросить собственник квартиры.

Стоит отметить, что имея на руках данные документы, следует внимательно сравнить их со свидетельством о праве собственности на квартиру. Так, сведения об общей и жилой площади, номер квартиры и прочее, должны совпадать.


  • Проверьте дееспособности собственника.


Проверка дееспособности собственника – необходимая процедура, позволяющая избежать неприятной ситуации, когда собственник объекта недвижимости (или его представители) может оспорить правомерность сделки по купле-продаже квартиры, сославшись на невозможность продавца осознавать последствия своих действий на момент совершения сделки.

Для подтверждения своей дееспособности продавец должен предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данные справки выдаются только лицу, которое делает запрос на самого себя.


  • Узнайте о согласии супруга или супруги собственника квартиры на сделку.


В соответствии с законодательством РФ, если в момент покупки недвижимости покупатель состоит в законном браке, то для её продажи собственнику необходимо получить согласие супруга. Такое согласие заверяется у нотариуса. Если же собственник на момент приобретения квартиры в браке не состоит, то заявление об этом также оформляется нотариально.


  • Получите разрешение органов опеки на продажу квартиры.


Семьям с несовершеннолетними детьми, которые продают свою квартиру, для совершения такой сделки необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Согласно ст. 37 ГК РФ, родители или лица, их заменяющие, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а ребенок – давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, то при её продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку, причем процессы продажи старой квартиры и покупки новой должны протекать одновременно.

Не стоит пренебрегать данными обстоятельствами, так как в случае неуведомления органа опеки и попечительства о продаже жилья, когда имеется несовершеннолетний собственник, то орган опеки может обратиться в суд с иском о признании такой сделки незаконной. Более того, без разрешения органов опеки договор купли-продажи квартиры не пройдет государственную регистрацию в Управлении Росреестра.


  • Проверьте информацию об участии собственника квартиры в различных судебных исках.


Не лишним будет узнать информацию об участии продавца в судебных спорах. Данные сведения являются открытыми и предоставляются на сайтах районных судов.

На сайте Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.ru/) дополнительно можно проверить наличие или отсутствие у собственника квартиры непогашенной задолженности.

Необходимо понимать, что наличие непогашенной задолженности у собственника или его участие в том или ином судебном процессе необязательно негативно отразится на чистоте сделки купли-продажи квартиры. Однако, если у собственника квартиры обнаружатся многочисленные долги, или если продавец недвижимости постоянно участвует в судах, то это должно насторожить покупателей.

Также, «сигналом» о сомнительной сделке могут послужить следующие обстоятельства:


  • Квартира продается по доверенности. В этом случае желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
  • Квартира сменила несколько хозяев за непродолжительный период времени;
  • Квартира продается по слишком привлекательной цене. При этом могут называться разные причины - переезд, срочная потребность в деньгах и пр.;
  • У квартиры слишком много собственников с различными основаниями получения собственности.


Итак, мы постарались наиболее полно и всесторонне подготовить Вас к покупке вторичного жилья. Рисков существует много, но если Вы проявите бдительность и терпение, то после всех указанных действий, Вы со «спокойной душой» сможете приобрести понравившуюся Вам квартиру.

материалы подготовленны для Фонда "Я рядом"

http://dobroryadom.ru/#


Наши контакты:

Адрес: 141001, Россия, МО, Мытищи, Новомытищинский пр-т, д.13

Тел.:+7(903)755-11-24

Время работы: С 10:00 до 19:00

E-mail: usteqo@gmail.com

Нет комментариев

Добавить комментарий