Перевести страницу

Статьи

Определяем порядок пользования земельным участком

При единоличном владении землей споры могут возникать только с обладателями смежных участков. Однако если земельный надел принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности или ином виде владения, им предстоит совместно определять правила и условия пользования территорией. В случае каких-либо разногласий можно потребовать определение порядка пользования по соглашению или в судебном порядке.

Когда необходимо определить порядок пользования

Наличие общих прав на недвижимость обязывает граждан учитывать интересы других владельцев либо требовать выдела или раздела участка. Даже если доли каждого собственника зафиксированы в выписке ЕГРН, выделить их в натуре крайне сложно. Это связано со специфическими характеристиками земли, расположением дома или хозяйственных построек, необходимостью предоставить доступ к объектам жизнедеятельности. Необходимость определения порядка пользования землей возникает в следующих случаях:


  • если участок принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, а его раздел или выдел в натуре невозможен (например, когда на земле расположен общий дом на несколько семей);
  • если право собственности на дом, строение или сооружение перешло к другим лицам (например, такая ситуация возможна при наследовании, когда могут передаваться права только на объект капитального строительства);
  • если участок находится во владении, не связанном с правом собственности (например, если земля была выделена из муниципального фонда на праве бессрочного пользования).


Разделить землю в натуре бывает невозможно даже при отсутствии на ней дома или построек. Такие ограничения могут быть связаны с целевым назначением участка, отсутствием права собственности, невозможностью равноценного раздела по причине качества почвы на разных частях надела и т. д.

Ст. 247 ГК РФ предписывает, что пользование объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности граждан, происходит по взаимному соглашению всех совладельцев либо на основании судебного акта. Также нужно учитывать положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, которые допускают применение сложившегося порядка пользования землей. Следовательно, определить все условия совместного пользования участков можно следующими способами:


  • применить сложившийся порядок пользования;
  • заключить соглашение между всеми гражданами, обладающими правом собственности или владения на участок;
  • утвердить условия пользования через судебные инстанции.


Разберем, как происходит на практике определение правил пользования землей и каким образом можно оформить соглашение.

Сложившийся порядок

Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования может сложиться естественным образом. При отсутствии взаимных споров совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения. В этом случае по взаимной договоренности могут устанавливаться следующие условия землепользования:


  • предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т. д.;
  • определение режима пользования объектами коммунальной сферы, например скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
  • определение мест прохода через участок к строениям и т. д.


При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может потребовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник. Он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.

Соглашение о порядке пользования

Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме, однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ. Выделим общие правила оформления такого соглашения:


  • оформить его должны все лица, имеющие права на участок. Сюда относятся не только собственники, но и иные правопользователи (например, граждане, имеющие право постоянного проживания в доме);
  • соглашение будет действовать только на территорию участка в пределах его официальных границ. Если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут;
  • для вступления соглашения в силу совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях. Если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.


Что потребуется для подготовки такого соглашения? Прежде всего, нужно подтвердить права на землю или на объект капитального строительства, расположенный на участке. К правоустанавливающим и правоопределяющим документам закон относит выписки из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или о наследстве, домовые книги, постановление муниципалитета о выделении участка, договор купли-продажи и т. д. В тексте соглашения нужно указать, на основании какого документа у граждан возникло право собственности или пользования.

Условия порядка пользования стороны определяют самостоятельно, в пределах своих полномочий и с соблюдением норм закона. Недопустимо менять целевое назначение земли и виды разрешенного использования, зафиксированные в ЕГРН и муниципальных актах. На практике при определении порядка пользования в соглашении указывается о передаче определенной части земли каждому из совладельцев, а также перечисление объектов и территорий, на которые граждане имеют равные права.

При заключении и исполнении соглашения нужно учитывать и следующие нюансы:


  • документ не нужно удостоверять через нотариат. Стороны могут сделать это по собственной инициативе, однако отсутствие нотариального удостоверения не лишает соглашение юридической силы;
  • соглашение не регистрируется в Росреестре, за исключением случаев, когда его условиями предусмотрен сервитут;
  • для вступления соглашения в силу достаточно личных подписей всех совладельцев либо их представителей по доверенности.


Расторгнуть соглашение можно по обоюдному решению всех участников. Одностороннее расторжение допускается только при существенном нарушении интересов одного или нескольких участников либо при изменении условий владения недвижимостью. Так, если один из участников соглашения увеличил свою долю путем выкупа у других собственников, он может потребовать изменения условий пользования или расторжения документа. Для урегулирования споров может потребоваться межевой план на землю. Этот документ может оформить только кадастровый инженер после обследования участка. В тексте межевого плана будет указано месторасположение дома и построек, объектов жизнедеятельности. Как правило, межевой план необходим только для обращения в суд, если стороны не достигли единого мнения по всем пунктам соглашения.

Судебный порядок

Если стороны не смогли договориться обо всех правилах общего пользования землей, им предстоит обращение в суд. Инициатором подачи иска может являться любой из совладельцев, а в суд нужно представить следующие документы:


  • вариант пользования участком, предложенный истцом;
  • межевой план с заключением кадастрового инженера – этот документ может быть оформлен уже в ходе судебного процесса, так как инженер должен подготовить заключение с учетом интересов всех сторон;
  • правоустанавливающие документы на землю, на объекты капитального строительства, хозпостройки и т. д.


Вести дела граждане могут лично либо через представителя. Для представительства интересов нужно оформить доверенность через нотариальную контору. Вариант порядка пользования, представленный истцом, не обязательно будет утвержден судом. Каждая сторона процесса может предлагать собственные условия пользования – их можно представить в форме встречного иска, отзыва или возражений. Суд обязан принять решение с учетом интересов всех сторон.

Все характеристики участка, а также возможные варианты взаимного пользования будут указаны в межевом плане. Если инженер оформляет этот документ по запросу суда или по инициативе всех участников дела, он сможет предложить один или несколько вариантов общего пользования. Помимо аргументированного заключения, кадастровый инженер может быть вызван в суд в качестве эксперта или специалиста.

При вынесении решения суд должен учитывать следующие факторы:


  • доводы и возражения сторон, а также предложенные ими варианты общего пользования;
  • сложившийся ранее порядок пользования;
  • размеры долей совладельцев земли и жилых помещений;
  • мотивированное заключение кадастрового инженера;
  • качественные и количественные характеристики участка, места расположения построек и объектов жизнедеятельности.


Судебный акт, определивший порядок пользования участком, может быть обжалован заинтересованными лицами в вышестоящих инстанциях. При отсутствии жалоб граждане обязаны соблюдать утвержденный порядок, а нарушение его условий будет являться основанием для обращения в суд.

Судебный акт не нужно регистрировать в Росреестре, так как он является документом прямого действия. Если один из совладельцев уклоняется от исполнения решения, допускается вариант с понуждением к определенным действиям через суд и службу ФССП. Например, если гражданин отказывается освободить часть участка для передачи ее в пользования другому собственнику, его можно обязать в принудительном порядке.

Нет комментариев

Добавить комментарий